احذروااااا ارهن العقاري بعد اقراره من الدوله معلومات تفصيليه النهب مابعد الاسهم

بسم الله الرحمن الرحيم


الرهن العقاري بالعامية يعني انه يسمح لك ترهن العقار الي عندك وتاخذ عليه فلوس وبعد فترة اذا استوفيت المبلغ الي اخذته يرجع العقار لك واذا مارجعته ينتقل للشخص الي رهنته عنده
وهذا الي خلى البنوك عندنا ترفع رؤوس اموالها الى 15 مليار علشان تصير قادرة على تمويل من يريد رهن اراضيه واخذ قيمتها كاموال يستثمرها في مجال اخر
يعني الحين انت عندك راتبك تقدر تروح البنك وتاخذ عليه قرض مثلا 200 الف لانه يقطعون من راتبك شهريا

ولكن لو رحت وقلت عندي عمارة وابي اخذ عليها فلوس او قرض مايعطونك لان مافيه نظام يكفل هالشي الي هو الرهن العقاري

يعني المستفيد من هذا القرار بنظري هي البنوك الي قادرة على التمويل و ملاك العقار الي اصلا مدبل ومسيطر عليه
×وهل البنوك عندنا بتعطيهم قروض بالمليارات على الاراضي ؟
×وإذا عطتهم فلوس عليها وين راح يصرفون هالفلوس اصلا ؟

يعني التضخم راح يزيد اكثر واكثر مليارات ماتعرف وين تذهب
يعني ربعنا اهل العقار ماهم اهل تطوير وصناعة والا راح يفتحون مجالات تفيد المواطن اشك في ذلك بل يسعون لتكوين ثروات خاصة فقط
وهذا غير مفيد
لكن اتوقع ان اغلب تجار العقار عندنا اذا اخذوا القروض على الرهن العقاري راح يستثمرونها في دبي او في مناطق حولنا ولن يعودوا لاستثمارها في البلد
لكن نتمنى من الدولة ان تعطي شركات التطوير العقاري وخصوصا الي من الامارات الفرصة لبناء المساكن في السعودية وكذلك السماح لاعمار السعودية في بناء هذه المساكن
واخذ العقار من يد التجار ومن المسيطرين عليه والا راح نظل على ما احنا عليه ويزيد التضخم تضخم دون فائدة او حل مجدي
الضحيه الاول في ازمة الرهن العقاري هم البنوك في امريكا وخارجها وذلك بسبب وجود وسطاء بين البنك والمستفيد. والوسطاء اردو تحقيق عمولات كبيره بدون التأكد من قدرة المستفيد على السداد وكذلك المبالغة في تقييم العقار.
بس عندنا مستحيل ان البنك يكون الضحيه. وبنوكنا ما ينخاف عليها لانها كالمنشار.
نظام الرهن العقاري مع كل سلبياته هو الحل الوحيد لامتلاك منزل لذوي الدخل المحدود. وهو حصيلة خبرات لها مئات السنين في الدول المتقدمه وماحدث مؤخر هو سوء استخدام للنظام في ظل طفره اقتصاديه.
ما يهمني في موضوع الرهن العقاري هو شرعيته من عدمها اما ان يكون المستفيد من الرهن العقاري هو الضحيه فهذه سنة الحياه الكبير يأكل الصغير.
منطقيا عندما يوجد تسهيلات في التمويل يزيد الطلب على العقار و في البدايه يكون السوق غير مستعد لتلبيت الطلابات وحينها تترفع الأسعار. ومع الوقت يصبح هناك تشبع في العرض و تنخفض الاسعار.طبعا يأثر في هذه الدوره الاقتصاديه عامل التضخم.

نظام الرهن كآلية لضمان الحقوق موجود في الفقه الاسلامي وكذلك في ممارسات المسلمين منذ عهد النبوة
وابرز مثال لذلك ممارس في حياتنا صندوق التنمية العقارية حيث يرهن العقار مقابل ضمان سداد القرض ؟

ما الجديد إذن ؟
البنوك لا تستطيع ان ترهن العقار بشكل مباشر ولذا لا تستطيع ان تقترض من البنك بضمان الرهن .
النظام الجديد سيتيح للبنك رهن العقار مقابل القرض والتصرف فيه في حال العجز عن السداد .
مالفائدة التي تعود على الشخص العادي من هذا ؟
سيوسع من دائرة الممكن للحصول على مبلغ مالي مقابل رهن العقار سواء كان القرض لاجل العقار نفسه او لغرض آخر وفي المقابل تزيد من مخاطر فقدان الارض والقرض معا في حالة عدم القدرة على الوفاء بالسداد او انخفاض قيمة العقار عن مقابلة المبلغ في ذمة الشخص وهنا الاشكال الاكبر وهو ما وقع في امريكا وربما يسحب معه اقتصاديات العالم
ماهي المخاطر لدينا ؟
قيمة العقار مقومة حاليا باعلى مما تستحق بدرجة كبيرة والاقبال على الاقتراض من البنوك في مقابل رهن العقار سيزيد من الحراك داخل السوق العقاري وربما يدفع الى مزيد من الارتفاع لتكوين فقاعة ربما لا يتاخر كثيرا انفجارها وستكون مردودات انفجارها اكبر بكثير من اثر انفجار فقاعة الاسهم بسبب
:
سيزيد عجز العقار عن الوفاء بالدين المرهون لاجله وهو ما يستدعي تصرف الدائن به مما سيزيد من عرض العقاري ويؤدي الى مزيد من التسارع في انهيار الاسعار وهو ما سيؤدي الى مزيد من عجز العقار عن الوفاء بقيمة الدين وهكذا !
النسبة العالية ممن لا يمتلكون مساكن ستحاول الاستفادة من رهن الارض لقرض البناء والذي سترتفع تكلفته مع زيادة الطلب مما ربما يوقع الشخص في مازق العجز عن السداد وفقدان الارض ومسكن العمر

حتى ينجح النظام فيما يظهر لي وربما اكون مخطئ لابد ان تكون العقارات سواء مبان او اراضي مقومة بسعر قريب من سعرها الحقيقي اضافة الى وعي الناس في المخاطر المقابلة للتسهيلات وتجربة تسهيلات الاسهم لا توحي بذلك النظام الحالي في الاقراض لدى البنوك هو غالبا:
_ بضمان الراتب
_ قيمة القرض محدد بحسب الراتب
_عدد سنوات التقسيط محدد 5 الى 7 سنوات
بدون سنوات خبره لا تقل عن 3 سنوات وجهة عمل معروفه لن تستطيع الحصول على قرض مرابحه
بالنسبة للبنك هذه النوعيه من القروض تعتبر عالية المخاطره ولذلك نسبة الزياده (الفائده الربويه والعياذ بالله) تكون مرتفعه.
الفائده تحسب تراكميه 4 % * عدد سنوات التقسيط 5 = 20% وهذه تعتبر زياده خرافيه بمقايس الفائده في دول اخرى.
نظام الرهن العقاري يفترض ان يتميزبال:
×قروض لكبار السن ومن هم متقاعد ..
×عدد سنوات تقسيط تصل الى 25 سنه ..
×نسبة زياده معقوله لقلة المخاطره بالنسبه للبنك..

ويدرس مجلس الشورى السعودي نظام الرهن وهو كالتالي:
مشروع نظام الرهن العقاري المسجل

الفصل الأول

إنشاء الرهن

المادة الأولى:
×الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
×إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.
×يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.
×لا ينعقد الرهن العقاري إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل والتجديد. وتدخل النفقات في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثالثة :
إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن. ا
لمادة الرابعة :
×يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.
×يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.
المادة الخامسة :
يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.
المادة السادسة :

يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواءً كان المرهون مما يمكن قسمته أو لابد من بيعه لعدم إمكان قسمته.
المادة السابعة :
×إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها؛ فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.
×إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، ثم وقع في نصيبه بعد القسمة أعيان غير التي رهنها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.
×تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.
المادة الثامنة :
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.
المادة التاسعة :
يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
المادة العاشرة :
كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.

الفصل الثاني

آثار الرهن
الراهن
المادة الحادية عشرة :
إذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، مالم يتفق على خلاف ذلك.
المادة الثانية عشرة :
غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وللراهن حقّ إدارة المرهون بما لا يخلّ بحق المرتهن، وللراهن غلّة المرهون حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً.
المادة الثالثة عشرة :
يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو بتعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.
المادة الرابعة عشرة :
يلزم الراهن ضمان ما يطرأ على المرهون من نقص قيمته أو مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، كهلاك أو عيب أو استحقاق، وذلك على النحو التالي:

×إذا كان ذلك بتعدي الراهن أو تفريطه، فللمرتهن إلزام الراهن بسداد دينه حالاً أو مطالبته بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله.
×إذا كان بسبب لا يد للراهن فيه، فالراهن بالخيار، إما أن يقدم ضماناً كافياً للدين، أو يفي بقيمته حالةً.
×إذا كان بدّل المرهون الفائت رهناً مستوفياً لقيمته لزم المرتهن، إلا إن كانت مصلحة المرتهن في عين الرهن المنقوص أو الهالك ظاهرة، فيعجل الوفاء بالدين لزاماً

==========
لم يشمل مواد تدافع عن المواطنين حال تعثرهم في السداد
أعضاء في "الشورى" السعودي ينتقدون نظام الرهن لتحيزه للبنوك والشركات



دبي

- الأسواق.نت

انتقد أعضاءُ مجلس الشورى السعودي نظام الرهن العقاري المسجل الذي يكمل المجلس مناقشته الأسبوع المقبل، وقالوا إنه ضد المواطن ومتحيز للبنوك وشركات التمويل؛ لأنه لم يشمل مواد تدافع عن المواطنين حال تعثرهم في السداد.

ودعا الأعضاءُ إلى أن يشتمل النظام نصوصًا محددة تهتم بالمواطنين، وطالبوا بتشكيل لجنة خاصة شرعية اجتماعية تكون ذات بعد إنساني وواقعي؛ لأن الكثير منهم سيندفعون للاستفادة من هذا النظام، خاصةً وأن الشركات والبنوك لديهم طاقم من المحامين والمستشارين الذين يستطيعون تحصيل حقوقها من القوي والضعيف، بحسب ما ذكره الصحفي عبد السلام البلوي في تقريره بحصيفة "الرياض" السعودية اليوم الثلاثاء 3-6-2008.


وتوقع الدكتور خضر القرشي وآخرون أن تحدث كارثة حال تطبيق النظام بين المواطنين والشركات والبنوك؛ لأن النظام سيتيح للبنوك والشركات الأجنبية الدخول والاندماج بالشركات والمؤسسات المالية المحلية، وذلك سيؤثر على اقتصاد المملكة على المدى البعيد؛ لأن المتوقع أن يتهافت الناس على الرهن والقروض، ومن أكبر الاحتمالات كثرة المماطلين وبالتالي عدم الدفع.

وأيَّد عددٌ من أعضاء المجلس كل ما ورد في النظام، إلا أنهم اشترطوا ضمان حماية المواطن من تسلط الممولين، خاصةً إذ خلا من الملاحظات الشرعية، وأهمها أن يكون الرهن مقابل مالٍ مباح.

وعارض أكثرُ من عضو مرجعية إعداد النظام، وقالوا إنه جاء من النظم الوضعية، خاصةً القانون المدني المصري المأخوذ من النظام الفرنسي، ويرون من الواجب أن ينهل المشروع من موسوعات الفقه الإسلامي ومدوناته تقيدًا بما نصَّ عليه النظام الأساسي للحكم الذي قيد مصادر التنظيم في الكتاب والسنة، فيما استغرب أعضاء ذلك وقالوا ما هي المشكلة وأين الحرج في الاستفادة والاقتباس من الأنظمة السابقة طالما أنها تتوافق مع الشريعة.

وأعتبر الدكتور عبد الله العجلان ما أجازه النظام في أن يكون الدين المضمون بالرهن احتماليًا وموعودًا به ممنوع شرعًا، وقال ينبغي أن يكون الدين المضمون بالرهن ثابتًا في الذمة وغير مشوب.

وقال الدكتور العجلان إن المادة السابعة عشرة المتعلقة بنقل الدائن المرتهن وبيع الدين بدين وهو ما لا يجوز في الفقه الإسلامي، وأشار إلى الكثير من المواد التي لا تتطابق مع الشريعة، وأكد أن الأنظمة المدنية ومنها هذا المشروع وأنظمة التمويل العقاري والتأجير التمويلي ومراقبة شركات التمويل من اختصاص وزارة العدل والمجلس الأعلى للقضاء وحدهما.

وقال العجلان إن على مجلس الشورى إعادة هذه الأنظمة إلى المجلس لتكليف العدل والقضاء بوضع نظم بواسطة لجان شرعية ونظامية لتخرج بأنظمة مدنية شرعية مقبولة من الجميع.

فيما يرى عضوان سلامةَ النظام وإخفاق اللجنة المالية في توضيح ما كان مبهمًا منه، كما أن المناقشة تحتاج إلى المتخصصين فقط

يعطيك العافيه خالد لاهنت

مشكور اخى العزيز صقر على مرورك الكريم

تحياتي لك

يعطيك العافيه خالد لاهنت

يعطيك العافيه