أسعار الأراضي.. هل سلبية تضخمها مطلقة ؟

يتفق الجميع على أن قيمة الأرض تمثل عنصراً أساسياً من التكلفة الإجمالية لأي تطوير عقاري، مهما كان نوعه أو حجمه على تلك الأرض، سواء أكان سكنيا أم تجاريا أم مكتبيا أم خلافه، وأن تلك القيمة تنعكس مباشرة في التوظيف الاستثماري لتلك الأرض، وأي منشأة يمكن أن تقام عليها، حسب ضوابط التطوير التي تنظم ذلك، كما يكاد يجمع الكثير من الناس على أن قيمة الأراضي لدينا، السكنية منها بالذات، وصلت إلى معدلات قياسية، بعد أن شهدت السوق العقارية، كما يوضح المحللون، تضخماً بالأسعار منذ أزمة سوق الأسهم عام 2006، واتجاه الأموال التي تزايدت بسبب ارتفاع أسعار النفط إلى سوق العقار، وأدت إلى رفع أسعار الأراضي إلى نحو 4 أضعاف، الأمر الذي جعل الغالبية من المهتمين والمتابعين وكثيرا من المحللين ينصب تركيزهم على الآثار السلبية لعامل هذا التضخم في أسعار تلك الأراضي السكنية وبالتالي إعطاؤهم انطباعاً وإيحاء، دون قصد منهم بالطبع، بأن هذا التضخم يمثل عاملاً سلبيا على الإطلاق، وليس له من ثم أي أثر أو دور إيجابي مباشر أو غير مباشر، يمكن لنا أن نلمسه على أي مدى قصير أو بعيد، فهل هذا صحيح ..؟

مع الاتفاق المسبق في الرأي مع كل ما يمكن أن يطرح أو تتم الإشارة إليه من آثار سلبية للتضخم في أسعار الأراضي، تبقى النظرة الشمولية والتحليل الأكثر عمقاً لأبعاد وتداعيات مثل هذا التضخم، مهمة في عدم إغفال أي جوانب إيجابية محتملة، ربما كانت مباشرة أو غير مباشرة، لأثر هذا العامل في القطاع السكني على وجه الخصوص، وأسوق هنا ثلاثة منها فقط لمحدودية الحيز المتاح لتناول هذا الموضوع على نحو أوسع نطاقاً.

إن من أول تلك الجوانب الإيجابية التي يمكن أن نلمسها هو حفز التوجه في المخططات السكنية، القائمة أو الجديدة، لتحتوي على قطع أراض صغيرة المساحة، ملائمة لحجم الأسرة السعودية، لكن غير مبالغ في كبرها، كما نراه واضحاً في كثير من المخططات السكنية التي يتم تطويرها، وفي ذلك أثر سيثمر بلا شك على المدى المتوسط والطويل في الحد من التوسع الأفقي المستمر للمدن السعودية، وما يلاقيه ذلك من تبعات على تكاليف صيانة وتشغيل شبكات المرافق والخدمات العامة في تلك المدن، فليس من المعقول والممكن استدامته تنموياً أن يستمر الهدر في استغلال الأراضي بمدننا، التي وصل نصيب الفرد الواحد فقط من المساحة المستخدمة حالياً فيها للأغراض السكنية، دون احتساب غيرها من الاستخدامات الأخرى إلى نحو (350 م2) للمواطن والمقيم على حد سواء!!

الأثر الإيجابي الثاني هو تعزيز التوجه نحو التقليل من حجم الوحدات السكنية من نوع (الفيلات) والاقتصاد في المساحات التي كانت تفوق الحاجة بكثير في تصميم وتنفيذ هذا النوع من الوحدات السكنية في السابق، ونرى أمثلة ذلك واضحة مؤخراً في تطوير كثير من القطع السكنية في المدن السعودية بنظام الوحدات السكنية المتلاصقة (الفيلات الدوبلكس) التي أضحت تكاليف شراء أو استئجار الكثير من الوحدات السكنية من هذا النوع تتوافق مع الدخل الحالي للعديد من الأسر.

الأثر الإيجابي الثالث المحتمل أن نلمسه كذلك هو دفع تكاليف السكن العالية لعدد من السكان في المدن الكبرى على المدى القصير والمتوسط للهجرة المعاكسة إلى المدن الأقل حجماً والأدنى في تكاليف المعيشة، فمن غير الممكن على الإطلاق تحقيق التنمية المتوازنة الذي نهدف إليه في جميع خططنا الإستراتيجة، وهناك أكثر من (70 %) من سكان المملكة يقيمون في أربع حواضر فقط من مدنها الكبرى.

بقي أن نتأمل في حقيقة ما يتكرر دوماً من تقدير لقيمة الأرض وفقاً للأسعار في الوقت الحاضر، وأن نسبتها تمثل أكثر من 50 % من التكاليف الإجمالية للوحدة السكنية، وهذا التقدير كما يبدو على إطلاقه، فهل هذا صحيح أيضاً ؟ من المحتمل أن يكون كذلك في حال كان نوع الوحدة السكنية (فيلا) لأسرة واحدة، التي لا تزيد نسبة اعدادها في مدننا وفقاً لبيانات مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات على (18%) تقريباً من إجمالي الوحدات السكنية القائمة بها، لكن هل ينطبق ذلك أيضاً على الشقق السكنية أو ما شابهها، التي تشير البيانات الإحصائية ذاتها إلى أن نسبة اعدادها تتجاوز (47%) من كافة الوحدات السكنية في مدن المملكة .. ؟

لا اعتقد ذلك، فمعروف في الغالب أن إقامة أكثر من وحدة سكنية على قطعة الأرض الواحدة يقلل من نسبة تكاليفها في القيمة الإجمالية للوحدات السكنية المقامة عليها.